Illusion d'optique: jouer avec le plafond

Trop haut dans une pièce de petite dimension ou au contraire trop bas dans un sous-sol, comment tromper l'oeil pour re-harmoniser les volumes?

Un plafond trop haut:

Une pièce au plafond trop peu donner l'impression de vide au dessous. En jouant avec les textures, les meubles et les couleurs, il est facile d'en rééquilibrer les volumes.

Source: Marie-Clarie Maison, Pinterest

1. Peindre le plafond 1 à 2 tons plus foncé que la teinte de la pièce, et utiliser une peinture mate
2. Faire descendre la peinture du plafond de quelques pouces sur les murs
3. Peindre les moulures de la même teinte que le plafond
4. Un sol foncé renforcera encore l'illusion d'optique
5. Utiliser des rayures horizontales sur les murs
6. Dirigez vos lumières vers le sol afin de diminuer la perception de hauteur
7. Choisissez du mobilier de hauteur moyenne: trop haut il augmenterait encore l'effet de hauteur du plafond

Source: http://www.lizmarieblog.com

Un plafond trop bas:

Ceci est un problème fréquent, particulièrement dans les sous-sols. 

Source: designmag.fr

1. Peindre le plafond de couleur claire (préférablement en blanc) et légèrement lustrée et les murs au moins 2 ou 3 tons plus foncés
2. Choisir un plancher de couleur claire
3. Jouer sur la verticalité en peignant ou choisissant un papier peint à rayures pour augmenter l'effet de hauteur des murs. Il n'est pas nécessaire  de l'appliquer sur tous les murs car cela surchargerait la pièce. Choisissez un mur qui deviendra le point focal de la pièce
4. Privilégiez des meubles hauts et étroits
5. Même si vos fenêtres ne couvrent que le 1/3 supérieur du mur, utilisez des rideaux et voilages (plein-jour) sur tout la hauteur du mur
6. Dirigez vos sources lumineuses vers le haut. Vous pouvez par exemple placer des spots au sol, orientés vers le plafond

Source: homebars.barinacraft.com

Astuces déco pour agrandir une pièce trop petite

Il n'est pas toujours nécessaire de défoncer des murs pour agrandir une pièce. Jouer avec des effets d'optique change la perception de l'espace et harmonise les proportions.

Voici quelques trucs de pro pour augmenter la perception de l'espace dans les pièces trop petites ou étroites.

Jouer avec la couleur:

La croyance populaire veut que l'utilisation de couleurs claires soit le seule options pour agrandir visuellement une pièce. Bien que ce soit un choix sûr, ce n'est pas toujours la meilleure option dans une pièce aux volumes déséquilibrés. 

Il faut d'abord connaître les différentes catégories de couleurs et leur effet visuel:

• Les couleurs froides: ce sont les bleus, verts et mauves. Ces couleurs sont appelées "fuyantes", cela signifient qu'elles accrochent moins le regard et donnent une illusion de profondeur. Cependant, elles refroidissent l'ambiance.
• Les couleurs chaudes: ce sont les rouges, jaunes et bruns. Ces couleurs réchauffent une pièce et attirent l'attention.
• Les couleurs sombres: elles absorbent la lumière et ont tendance à rapprocher les murs
• Les couleurs claires: elles réfléchissent la lumière et donnent une impression de volume

Ainsi, une pièce dont tous les murs sont peints de couleur claire paraîtra plus spacieuse, particulièrement si elle reçoit peu de lumière naturelle. Une autre, peinte uniquement dans des tons foncés, semblera plus petite, mais aura une ambiance plus intime. 

Il s'agit donc de jouer avec les contrastes afin de rééquilibrer les proportions. 

Une couleur sombre au fond de la pièce lui donne de la profondeur

Une couleur sombre sur les côtés l'élargit

Source: deco.plurielles.fr

Le plafond: 

Un plafond trop haut: 

• Assombrir le plafond et utiliser des couleurs clairs sur les murs et le sol

www.frenchyfancy.com

• Utiliser des rayures horizontales, préférablement sur un seul mur pour ne pas surcharger pièce

mes-envies-deco.overblog.com

• Peindre le bas des murs dans une teinte plus foncée

CIL

Un plafond trop bas: 

• Assombrir le sol et utiliser des couleurs claires sur les murs et le plafond

decouvrirlendroitdudecor.blogspot.ca

• Utiliser des rayures verticales, préférablement sur un seul mur 

smartlolita.com

Avant de faire votre choix, vous devez tenir compte de l'éclairage naturel de la pièce, ainsi que de l'ambiance que vous souhaitez créer.

Soigner l'éclairage:

Dans une pièce de petite dimension, il est capital de multiplier les sources d'éclairage: une source unique de lumière aura tendance à écraser les volumes. Petites et grandes lampes, éclairage intégré dans les meubles, spots posés au sol ou derrière un meuble, une pièce très éclairée sera accueillante et paraîtra plus spacieuse. 

muramur.ca

Utiliser les miroirs:

Tout les monde le sait, les miroirs agrandissent une pièce. Placés stratégiquement, ils vous permettrons de compenser les déséquilibres dans vos pièces.

Dans une pièce étroite, disposez-les sur les murs les plus longs pour donner une impression de profondeur. 

Erreur à éviter: ne disposez jamais un miroir face à une fenêtre, il réfléchirait la lumière à l'extérieur.

cotemaison.fr

Choisir le bon mobilier:

Il est important de choisir un mobilier adapté à votre espace. Dans une petite pièce, évitez le mobilier massif et aux teintes foncées. De plus, choisissez des meubles bas, laissant le regard embrasser tout le volume de la pièce. Préférez un mobilier aux couleurs claires ou jouez avec la transparence du verre ou du Plexiglas  pour faire oublier leur présence. Enfin, pensez également aux accessoires métalliques (argent, or ou bronze) dont la brillance donnera encore plus de luminosité. Du mobilier multifonctions est également un choix judicieux. 

Pour le rangement, préférez les étagères aux armoires massive.

Dans une pièce au plafond bas, vous pouvez choisir des unités de rangement montant jusqu'au plafond. Tout comme les rayures verticales, elles augmenteront l'impression de hauteur.

Pour finir, définissez quels sont les meubles nécessaires à vos besoins et retirez tout ce qui peut l'être. Une pièce surchargée paraît toujours plus petite. 

La photographie immobilière: la "vraie" première impression

La première vision que les acheteurs auront de votre maison commence sur internet, lors de la visite de sa fiche descriptive.

Il est donc très important de soigner les photos qui y sont attachées car ce sont elles qui inciteront les acheteurs à visiter votre demeure, qui la démarqueront de ses concurrentes.

Voici quelques trucs pour rendre les photos de votre bien plus flatteuses .

Prenez les photos au moment de la journée où la lumière naturelle est la plus belle:

Particulièrement pour les pièces les plus importantes: salon, salle à dîner et cuisine. 

Ouvrez les rideaux et les portes afin de faire entrer le plus de lumière du jour. Vos photos doivent être claires et lumineuses afin de donner un cachet accueillant à vote maison.

Crédit: Nicolas Shapiro

Allumer toutes les lumières lors de la prise de vue:

Cela permet d'éclairer tous les recoins et de montrer plus de détails. L'acheteur passera donc plus de temps à étudier votre photo car elle retiendra son attention.

Prenez des photos de saison:

Si la vente se fait en hiver, les images doivent être représentatives.

Crédit: Eric Godel

Désencombrez avant la prise de photos:

Cela mettra en valeur vos pièces, leur volume et leur architecture. Assurez-vous bien que votre maison sera dans le même état lors des visites.

N'incluez que les photos des pièces les plus attrayantes:

Attirez les visiteurs avec des pièces agréables et invitantes mais évitez les photos des pièces non aménagées ou sans intérêt.

L'ordre des photos:

Il est conseillé de suivre un circuit logique de visite, en commençant par exemple par le hall d'entrée.

Intégrez des prises de vue non conventionnelles:

Utilisez par exemple la macrophotographie afin de mettre l'accent sur des détails architecturaux intéressants ou des angles de prise de vue différents. Vous susciterez la curiosité et l'intérêt des acheteurs et vous démarquerez des autres.

Crédit: ImmoPhoto

Attention à la distorsion:

Celle des couleurs par une lumière artificielle trop jaune qui ne rend pas justice à votre décor, ou celle de l'espace avec certaines photos HDR qui font paraître les volumes beaucoup plus grands qu'ils ne le sont, causant une vive déception aux acheteurs lors de la visite. Un professionnel saura régler la balance des blancs afin de donner un rendu réaliste des couleurs.

Crédit: Unik Home Staging

Utilisez une camera de qualité:

L'utilisation des cellulaires n'est pas recommandée car ils ne possèdent pas de grand angle, ni de flash (ou un de mauvaise qualité) et ne permettent généralement pas de prendre des photos de la pièce au complet. Si vous souhaitez prendre les photos vous-même, il est conseiller de louer du matériel de qualité, ainsi qu'un trépied. 

Faites appel à un professionnel:

C'est un investissement qui sera assurément payant car votre demeure sera présentée sous son meilleur jour. Les acheteurs commencent toujours leur sélection à partir des photos du bien. Si celles-ci ne leur donnent pas envie de demander une visite, votre bien aura beau être exceptionnel, il ne se vendra tout simplement pas...

Retirer sa propriété du marché

Un bien en vente depuis plusieurs mois ne suscite plus d’intérêt, pire il laisse supposer un défaut important ou un prix de vente trop élevé. Dans le jargon de l'immobilier, on dit qu'il est "brûlé".

Source: http://violondingres.vip-blog.com/

Une des solutions est de le retirer du marché, ne serait-ce que pour une courte période. Ainsi, lorsque vous le remettrez de nouveau en vente, il apparaîtra comme nouvelle inscription. Les courtiers et acheteurs potentiels y porteront alors un œil attentif.

Profitez de ce temps pour étudier les habitations concurrentes actuellement en vente afin de définir les atouts et faiblesses de votre bien ainsi que confirmer sa juste valeur.

Corrigez les irritants dont les visiteurs vous ont fait part lors des visites en utilisant les principes de base du Home Staging.

Mettez en avant les points forts de votre propriété afin de d’amoindrir de ses éventuelles faiblesses. Ne perdez pas votre temps et faites appel à un professionnel en Home Staging qui saura valoriser votre bien et vous permettra de vendre vite et à bon prix.
Enfin, faites faire de belles photos par un photographe spécialisé, car nous savons tous que le magasinage d’une propriété commence aujourd’hui par le net.

Les 10 règles de base du Home Staging

Je partage aujourd'hui avec vous les 10 grands principes que nous utilisons quotidiennement pour réaliser nos mandats.

1- Retirer les produits d'hygiène des salles de bains:

Ces effets très personnels empêchent les visiteurs de se projeter dans votre maison.

Source: http://notrenouvellefolie.unblog.fr/

2- Retirer les objets personnels et les photos de famille:

Pour qu'un acheteur ait un coup de cœur pour votre bien, il doit pouvoir s'imaginer y habiter. Si votre maison est trop personnalisée, il aura le sentiment d'être chez vous et non dans son futur "chez lui".

Source: true-dog.fr

3- Utiliser les pièces selon leur usage logique: 

Les acheteurs imaginent difficilement autre chose que ce qu'ils voient... La "lecture des pièces" doit être facile pour ne pas perturber les perturber pendant la visite. L'organisation des pièces ne doit plus répondre à vos besoins mais à ce que le visiteur s'attend à trouver.

Pour ce mandat, le salon a retrouvé sa place dans un coin de l'aire ouverte, auparavant utilisé comme bureau par les propriétaires (réalisation: Unik Home Staging)

4- Peindre les murs de couleur neutre: 

Vous êtes alors assuré de plaire à la majorité des gens, donc d'augmenter le bassin d'acheteurs potentiels.

Réalisation: Unik Home Staging

5- Retirer les accessoires des animaux domestiques: 

Les acheteurs seront inquiets des problèmes d'odeur, d'allergènes ou de dommages dans la maison.

6- Allumer toutes les lumières, même de jour: 

Cela donne une impression d'espace, rend le lieux plus accueillant.

Crédit: Great Spaces! Interior Designers and Decorators

7- Retirer les objets d'art ou de collection: 

Les acheteurs se rappelleront plus de ces objets que de votre maison, de plus, certains objets de collection (couteaux, armes à feu...) peuvent mettre les visiteurs mal à l'aise.

8- Ne pas placer un meuble dos à l'entrée d'une pièce: 

En plus de ne pas être pas accueillant, ça réduit la perception de l'espace et empêche la circulation.

Réalisation: Unik Home Staging

9- Désencombrer: 

S'il y a trop de meubles, les pièces paraîtront plus petites. De même, des garde-robe très plein suggéreront aux visiteurs un manque d'espace de rangement.

10- Mettre en vente un bien meublé plutôt que vide: 

Une résidence vide paraît plus petite, froide et la "lecture" des pièces est plus difficile pour l'acheteur. (Voir notre article à ce sujet)

Réalisation: Unik Home Staging

Enfin, garder la résidence propre, cela en dit beaucoup sur les propriétaires et le soins qu'ils ont apporté à leur demeure...

Pourquoi nous n'utilisons pas de logiciel de décoration en Home Staging

En Home Staging, nous expliquons à nos clients ce que nous allons faire et pourquoi.

C'est le pourquoi qui est important car toutes nos décisions sont prises en fonction du nouvel acheteur et non du propriétaire actuel. En expliquant au propriétaire actuel les motivations des changements proposés, il comprend leur intérêt. Dans tous les cas, ces améliorations ne sont pas destinées à lui plaire mais bien à séduire le futur acheteur. Il n'est donc pas nécessaire qu'il ait une idée précise du résultat final pour comprendre l'importance des travaux recommandés. C'est le lien de confiance qui nous unit à nos clients qui compte.

Enfin, le but premier du Home Staging reste toujours de faire l'effet maximum sur le visiteur pour le coût le plus bas possible. On économise donc beaucoup d'argent en ne consacrant pas les 2, 3 ou 4 heures nécessaires à la création d'un plan 3D! Sans parler du temps sauvé qui nous permet de passer rapidement à la réalisation des travaux, donc à la mise en marché.

crédit: cedreo-interactive.com

La Mise en Valeur d'une Journée

C'est la dernière étape d'un Home Staging. Une fois les recommandations reçues lors de la consultation réalisées (désencombrement, réparations, peinture...), le professionnel en Home Staging vient effectuer la mise en valeur de votre propriété.

Il apporte alors les meubles accessoires nécessaires afin de maximiser le potentiel de chacune des pièces.

Disposition:

Une pièce à la fois, il commence par redisposer le mobilier existant ou placer celui loué. Avoir un mobilier adapté et bien disposé est la base pour mettre en valeur le volume d'une pièce et la rendre conviviale.

Dans cet exemple, le sectionnel était un peu trop imposant pour le salon. De plus, il était disposé dos à l'entrée, ce qui n'était pas invitant pour le visiteur. En le séparant en deux parties, nous avons rendu ce salon bien plus convivial.

Décoration:

Une fois le mobilier en place, il s'attarde sur la décoration. Il faut trouver le juste équilibre afin de créer une ambiance conviviale, un décor dans lequel l'acheteur pourra se reconnaître mais également une décoration assez discrète afin de laisser la vedette à l'espace, la luminosité et l'architecture du bien. Cela doit être un faire-valoir pour la propriété: nous ne voulons pas que l'acheteur se souvienne de la superbe décoration plutôt que de tous les avantages qu'offre la propriété.

Ici, nous avons simplement apporté quelques accessoires de décoration afin de rendre cette très belle salle de bain plus agréable:

De plus, la décoration doit répondre aux goûts des acheteurs-cible. Il est donc primordial d'avoir bien défini le type de clientèle pour chaque propriété.

Charmant condo s'adressant à un jeune professionnel ou un jeune couple:

Grand condo rénové avec des matériaux de qualité s'adressant à des 3ème acheteurs: couple dans la quarantaine avec des enfants adolescents ou ayant quitté la maison familiale:

Le professionnel installera les habillages de fenêtre, cadres, miroirs et autres décorations murales, placera les sources de lumière secondaire (une pièce bien éclairée parait plus grande...), installera le nouveau linge de lit, accessoires décoratifs, coussins, tapis...

Prévoyez en moyenne 5 à 6h pour la mise en valeur complète d'une propriété.

Ce sont tous ces détails qui font la différence et rendent votre propriété irrésistible!

Home Staging vs décoration intéreure

Ce sont deux approches très différentes, tant dans l’esprit que dans les techniques utilisées.

En décoration intérieure, il faut intégrer les goûts du client, son style de vie, ses besoins et ses contraintes afin de créer un décor personnel et répondant à tous ces impératifs. Il doit correspondre exactement aux désirs et attentes du client.

crédit: www.accueildecorateurs.fr

En home staging l’approche est très différente. 

Tout commence par la psychologie de l’acheteur. En effet, la première étape consiste à définir le type d’acheteur visé (jeunes professionnels, nouvelles familles, 3è acheteurs…) afin de définir le type de décor qui les séduira le plus. 

• les jeunes professionnels: dans la mi-vingtaine à la mi-trentaine, ils aiment les décors modernes mais n'ont pas encore de gros moyens pour investir dans des meubles de designers
  
  
  crédit Bemz

• les jeunes familles: dans la trentaine, ils ont besoins d'espaces fonctionnels et de beaucoup de rangement. 

crédit: lovethispic.com

• Les 3ème acheteurs: dans la quarantaine, leurs enfants sont grands et peuvent avoir quitté le nid. Ils aiment les matériaux de qualité et les décors plus chics.

crédit: shuttertock

Bien entendu, la gamme de prix du bien en vente est un autre facteur important pris en considération pour établir la décoration.

Puis on cherche à créer une ambiance et non une décoration. Il ne faut surtout pas que les visiteurs se souviennent du magnifique tableau accroché dans le salon mais bien de la fenestration abondante et de l’espace disponible. Tout l’art réside donc à mettre en avant les atouts d’une propriété, en créant un décor discret mais agréable. 

La disposition et le choix du mobilier valorisent l’espace, un choix judicieux de luminaires apporte la clarté nécessaire même par temps gris ou lors de visites tardives… 

La décoration magnifique mais très présente de la pièce nous empêche d'apprécier ses caractéristiques architecturales.

Crédit: Celadon collection

Les acheteurs doivent se sentir chez eux dès qu’ils passent la porte car la décision d’achat se prend dans les 90 premières secondes! Mais la décoration ne doit pas être trop présente pour leur permettre aisément d’imaginer leur propre mobilier dans le bien. 

Il en est de même pour la vocation des pièces : elle ne doit plus correspondre aux besoins du propriétaire mais bien aux attentes des visiteurs. Une salle à dîner transformée en bureau doit redevenir salle à dîner… 

Ici le bureau à domicile occupait la place du salon, ce qui pouvait être quelque peut perturbant pour les visiteurs. Réalisation: Unik Home Staging

Les vendeurs doivent comprendre qu’à compter du moment où ils mettent leur bien en vente, il ne leur appartient déjà plus. 

Un home staging peut parfois être déroutant pour les vendeurs mais il a un gros impact sur le délai et le prix de vente d’une propriété. De plus, il aide souvent les propriétaires à se détacher de leur bien à la vente, rendant les choses plus simples lorsque la transaction se concrétise.

Dépersonnaliser, dépersonnaliser, dépersonnaliser...

Dépersonnaliser: le leitmotiv de tous les professionnels en Home Staging. Mais pourquoi est-ce si important?

Lors de sa visite, l'acheteur potentiel doit pouvoir immédiatement se sentir chez lui, imaginer ses meubles, ses affaires, ses habitudes de vie, etc... dans votre demeure.

Les photos:

Si votre maison regorge de photos de famille, de portraits d'enfants, de souvenirs de vacances, les visiteurs porteront attention à vos photos et risquent de perdre leur concentration durant la visite. De plus, comment se sentiraient-ils chez eux alors qu'ils sont clairement chez vous?

crédit photo: Zoom Zoom

Les produits d'hygiène:

Avoir le sentiment que les lieux sont "utilisés" empêche l'acheteur de se les approprier.

salle de bain de Carrie Bradshow, dans la série Sex and The City

Les œuvres d'art:

En plus de refléter vos goûts personnels, les tableaux, sculptures et autres œuvres artistiques attirent trop l'attention. Même si elles sont souvent magnifique, il est fortement conseillé de les retirer de votre décor. En effet, les acheteurs se souviendront plus de ces beaux objets que de votre bien, ce qui est loin de l'effet recherché!

crédit: mydecobox,org

Les objets religieux, osés ou de collection:

Il est très important de retirer tout signe religieux. Afficher vote foi oblige le visiteur à entrer dans votre intimité, ce qu'il ne désire surtout pas (rappelez-vous, il doit se sentir déjà chez lui...).

Les objets de collections tels les armes à feu, couteaux ou autres sabres japonais ainsi que les tableaux de femmes ou hommes dénudés doivent être remisés (même s'ils sont de bon goût) car ils pourraient rendre l'acheteur inconfortable et lui laisser une mauvaise impression.

crédit Very-Art

La décoration des pièces:

Quel petit garçon pourrait s'imaginer dormir dans un chambre rose? Comment un jeune couple aimant la nature se sentir chez lui dans un décor hommage aux Canadiens? Il ne s'agit pas de remettre en question vos goûts mais d'ouvrir le "bassin d'acheteurs potentiels", de permettre à un maximum de personnes de s'approprier votre demeure. Sans forcément repeindre toute la maison, commencez par supprimer ce qui est trop "marqué" et ajoutez des accessoires plus neutres.

Réalisation Unik Home Staging - crédit photo Richard Deslandes

Vous pourrez avoir la propriété la plus fonctionnelle, la plus design, la mieux rénovée du marché, si vous ne laissez pas sa place à l'acheteur, il ne pourra se l'approprier. Le meilleur exemple: une chambre d'hotel! Bien que décorée, elle permet à chacun de se sentir à l'aise dès son arrivée.

crédit Hôtel Campao